서울스퀘어 빌딩의 자산가치 1️⃣
출처: ESQUIRE
최근 서울 중심부에 무려 1조 2천억 원이 넘는 매물이 등장했습니다. 그 주인공은 바로 서울역 맞은편에 있는 ‘서울스퀘어’ 빌딩인데요. 혹시 드라마 ‘미생’에서 장그래가 고함을 지르던 옥상, 기억하시나요? 바로 그 건물이 시장에 나온 것입니다.
아파트 한 채가 몇십억 원에 거래되는 세상이라지만, 빌딩 한 채가 1조 2천억 원이라니··· 상상이 가시나요? 2025년 기준 평균 강남 아파트 한 채의 가격은 약 27억 원입니다. 이 금액이면 강남 아파트를 440채 이상을 구매할 수 있는 엄청난 금액이죠.
그렇다면, 서울스퀘어는 어떻게 이처럼 어마어마한 가치를 지니게 되었을까요?
건물 가격은 어떻게 매겨질까요?
상업용 건물의 가치는 어떻게 평가할 수 있을까요? 방법은 다양하지만, 서울스퀘어와 같은 상업용 부동산(오피스 빌딩 등)의 경우, 주로 ‘수익환원법(Income Capitalization Approach)’을 활용합니다. 간단히 말해, 건물이 매년 얼마나 많은 수익을 창출하는지에 따라 가치를 산정하는 방식이죠.
이를 계산하기 위해서는 건물이 창출하는 수익부터 구체적으로 산출해야 합니다. 상업용 건물의 주요 수익원으로는 임대료와 주차 수익이 있는데요. 과연 서울스퀘어는 매년 얼마나 벌어들이고 있을까요?
서울스퀘어의 연간 예측 수익은?
서울스퀘어는 지상 23층에 걸친 방대한 임대 면적을 보유하고 있습니다. 각 층의 임대 면적과 평당 임대료를 기준으로 계산한 결과, 최대 연간 임대 수익은 약 607억 원으로 추정됩니다. 하지만 모든 공간이 임대되는 경우는 극히 드물죠. 서울스퀘어가 위치한 도심권(CBD)의 평균 공실률 3%를 반영하면, 임대료 수입은 약 589억 원 정도로 계산됩니다.
여기에 주차 수익도 있습니다. 서울스퀘어는 지하 2층까지 주차장을 보유하고 있으며, 이를 통해 연간 약 20억 원의 추가 수익을 거둔다고 보는데요. 이를 모두 합치면 서울스퀘어는 연간 약 609억 원 정도의 매출을 올릴 것으로 추정됩니다.
운영비를 빼야 순이익이 보인다
건물의 매출에서 유지·관리비 등을 제외하고 남은 수익은 순영업이익(NOI, Net Operating Income)이라고 부릅니다. 부동산 평가에서 이 순이익은 매우 중요한데요.
서울스퀘어 같은 대형 빌딩을 유지하려면 생각보다 다양한 비용이 발생합니다. 청소와 보안을 위한 인건비, 엘리베이터 수리 등 유지·보수비, 전기·가스·수도 등 에너지 비용까지 반영하면 운영 비용은 매출의 약 20% 수준으로 추정됩니다. 이를 반영하면 서울스퀘어의 연간 순이익은 약 487억 원으로 계산해 볼 수 있습니다.
순이익, 가치 점프의 출발점!
단순한 계산으로 서울스퀘어 빌딩의 연간 순이익은 약 487억 원에 이를 것으로 추정됩니다. 물론 이는 공개된 정보만으로 계산해본 결과일 뿐이며, 실제 매출, 운영비용, 순이익 등은 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 하지만 이 숫자는 대략적으로 서울스퀘어의 현금 흐름을 보여주며, 건물의 ‘기초적인 수익성’을 가늠해볼 수 있는 지표라고 할 수 있죠.
추정해본 순수익에 자본환원율(Cap Rate)이라는 개념을 적용하면 건물의 가치를 계산해 볼 수 있습니다. 다음 칼럼에서는 서울스퀘어의 가치를 구체적으로 추산해 보려 합니다. 1조 2천억 원의 가치를 이해하기 위한 열쇠, 다음 편에서 함께 확인해 보세요!
