“지폐 한 장만으로도 건물을 소유할 수 있다?” 부동산 조각투자는 무엇일까요?
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부동산 조각투자는 미술품이나 명품 조각투자와 비슷한 구조를 가진 투자 방식입니다. 부동산 조각투자 플랫폼은 특정 건물을 상장한 뒤, 신탁회사가 발행한 ‘부동산 유동화 수익증권’을 디지털증서 형태로 투자자들에게 제공합니다. 조각투자 말 그대로, 건물을 조각내어 투자하는 방식입니다.
리츠와는 무엇이 다를까요?
‘리츠(REITs)’는 여러 기업의 주식으로 구성된 ‘펀드’와 비슷한 방식으로, 법인이 여러 건물에 분산 투자하고 운영 수익을 투자자들에게 배당합니다.
반면, 부동산 조각투자는 ‘개별 주식 투자’와 비슷합니다. 특정 건물 하나를 직접 선택해 소유권 일부를 취득하고, 그 건물의 임대 수익이나 매각 차익에 따라 이익을 얻는 구조입니다.
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즉, 리츠는 ‘여러 부동산을 담은 바구니’인 투자회사의 지분에 투자하고 투자회사에서 발생한 수익을 지분율에 따라 나눠 갖는 상품이고, 조각투자는 ‘내가 원하는 건물 하나’에 대한 소유권에 투자하고 건물에서 발생한 임대 및 매각 수익에 대해 건물의 소유주로서 권리를 행사하는 방식으로 투자 대상과 권리에 있어 리츠와 차이점이 있습니다.
국내 부동산 조각투자 플랫폼은 무엇이 있을까요?
국내에서는 카사코리아의 카사, 펀드블록글로벌의 펀블, 루센트블록의 소유가 대표적인 플랫폼입니다. 각 플랫폼은 발행하는 수익증권의 명칭도 다릅니다. 예를 들어, ‘DABS(카사)’, ‘DAS(펀블)’, ‘SOU(소유)’ 등이 있습니다.
대부분의 플랫폼은 공모가를 5천 원으로 설정하지만, 상황에 따라 1천 원으로 투자자를 모집하기도 합니다. 상품별로 공모가가 다를 수 있으니, 확인이 필요합니다.
부동산 조각투자는 어떻게 수익을 내는 구조일까요?
부동산 조각투자는 ‘임대 수익’과 ‘매각 차익’이라는 두 가지 방법으로 투자자들에게 수익을 제공합니다.
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1. 임대 수익: 건물을 임대해 얻는 정기적인 소득.
2.매각 차익: 부동산이 매각될 때 발생하는 시세 차익.
플랫폼마다 수익 구조가 다소 다를 수 있으며, 일부 상품은 임차인의 매출에 기반해 수익을 배분하기도 합니다. 일반적으로 매달 배당금을 현금으로 지급하며, 배당일은 계약서에 명시됩니다.
대부분의 플랫폼은 예상 수익률을 3~5% 수준으로, 매각 시 예상 시세 차익은 12~15% 수준으로 제시하지만, 상품에 따라 달라질 수 있으니 청약 전 반드시 확인해야 합니다. 또한, 부동산 조각투자는 투자 상품으로 원금 손실의 위험이 있다는 점을 꼭 유의해야 합니다.
건물 매각은 투자자 총회를 통해 결정되며, 절반 이상의 동의를 얻어야 매각이 이루어집니다. 매각 차익은 매각 절차가 완료된 후 지급됩니다.
투자 시 수수료가 발생할까요?
부동산 조각투자에서는 거래 수수료, 부동산 운영 수수료, 배당금에 대한 수수료가 발생할 수 있습니다. 플랫폼은 부동산 감정평가, 신탁사 증권 발행, 운영 및 매각 절차에서 발생하는 비용 등을 기준으로 수수료를 부과합니다. 각 플랫폼과 계약에 따라 수수료가 다르니 청약 전 반드시 확인해야 합니다.
수수료 외에도 세금이 발생할 수 있습니다. 임대 수익에 대해 배당소득세 15.4%(지방소득세 포함)를 원천징수하며, 남은 금액이 배당금으로 지급됩니다. 금융소득이 연 2천만 원을 초과할 경우 종합소득세가 부과될 수도 있습니다.
과거 수익률은 어땠을까요?
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카사의 경우, 최초로 상장된 ‘TE물류센터’가 2024년 5월에 매각되어 누적 수익률 약 9.72%를 기록했습니다.
펀블에서는 첫 상장 상품인 ‘롯데월드타워 시그니엘 1호’가 공모 투자자 기준으로 연 환산 누적 투자 수익률 10.59%(세전)를 기록하며 7개월 만에 매각되었습니다.
하지만 과거 수익률이 미래를 보장하지 않습니다. 대표적으로 투자 시점 대비 부동산 가격 하락 시 원금 손실 가능성이 있으며, 일부 수익증권은 공모가보다 낮은 가격에서 거래되기도 합니다. 따라서 부동산 가격 및 부동산의 수익 활동에 따른 배당금, 그리고 제반 수수료 등을 미리 파악해 보고 올바른 투자 판단을 내리는 것이 필요합니다.
부동산 조각투자는 새로운 투자 방식으로, 미술품 조각투자와 비슷한 시장 구조로 되어 있지만 고유의 특징과 장단점이 있습니다. 투자 전에 충분히 정보를 검토하고 신중히 결정하시기를 바랍니다.
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